¿Cómo localizo las cláusulas abusivas que hay en mi contrato hipotecario?
Facilitado por: Pah Anoia
1. CLAÚSULA SUELO
“No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será del X,XX %”
Enlace de interés relacionado:
http://www.clausulasuelo.info/2013/03/ayuda-en-internet-para-eliminar-tu.html
http://stopdesahucios.15mcordoba.net/2013/09/21/si-tu-banco-te-ofrece-quitar-la-clausula-suelo-enterate-bien-de-la-letra-pequena/
http://www.clausulasuelo.info/2013/03/ayuda-en-internet-para-eliminar-tu.html
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2. REDONDEO AL ALZA
“Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”3. MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR
Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como en la correspondiente Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011, en la que la Comisión Europea anunciaba el inicio de las investigaciones.4. CUOTA FINAL
Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca, y posiblemente de la vida del hipotecado, que con una edad muy avanzada, y seguramente con una capacidad económica menor debe afrontar una "súper cuota" si no quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución hiptecaria como el presente, después de haber estado cumpliendo puntualmente durante 20, 30 o 40 años, según el caso, con el pago de su hipoteca.Esta cláusula, al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.
5. COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS
(Entre 20 y 30 euros cada vez que se produce). Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad. Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.6. INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS, E INCLUSO EN OCASIONES USURARIOS
El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta en todos los casos en que resulte desequilibrada como penalización en comparación con el interés remuneratorio habitual. Es utilizable el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en contrato de préstamo hipotecario siendo la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) con interés de demora del 19%, y el Juzgado entendió que tal condición resultaba usuraria (Ley Azcárate de 1908) anulando no solo la ejecución, sino también la hipoteca.7. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA
"...no obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota"En este sentido la S.T.S. de 16 de diciembre de 2.009: “sobre abusividad de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción."
8. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO
Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir un seguro precisamente de incendios.9. ASUNCIÓN DE COSTAS
Hecho de establecer previamente que ante una reclamación judicial, las costas y gastos judiciales correrán a cargo del prestatario.10. CUANTÍAS EXIGIDAS RESPECTO A LAS COSTAS JUDICIALES
En el despacho de ejecución del presente proceso se establece una cuantía de XX.XXX € en concepto de costas judiciales.11. CESIÓN DE CRÉDITO
Renuncia a la cesión de derechos por parte del prestatario, y no así por parte del prestamista.12. RENUNCIA AL FUERO PROPIO
13. ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS
Se establece el siguiente orden en la imputación de pagos: Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato, intereses ordinarios y amortizaciones vencidas, y que supone vulneración del régimen previsto en los art° 1172, 1173 y 1174 CC (La cláusula afecta al contenido esencial del contrato pues, en definitiva, mediante ella se determina la forma en que se asignarán los pagos que constituyen la principal obligación del deudor, pero no consta que se haya negociado entre las partes). Su trascendencia podría dar lugar incluso a la nulidad del contrato, pues no cabe duda que estableciendo un régimen de imputación en que se priorice la amortización del principal pendiente de pago, el devengo de intereses ordinarios y el cuadro general de amortización sería muy distinto, dando lugar a una reclamación dineraria con un importe igualmente distinto frente al deudor. Ya en la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, se establece otro bien distinto orden.14. LA PROHIBICIÓN DE ARRENDAR, ENAJENAR NI GRAVAR BIENES O ELEMENTOS INTEGRANTE DEL INMUEBLE HIPOTECADO SIN CONSENTIMIENTO DE LA ENTIDAD FINANCIERA
15. RENUNCIA AL EXAMEN DE LA ESCRITURA CON ANTERIORIDAD A LA FIRMA DEL CONTRATO
“La parte prestataria renuncia expresamente a su derecho a examinar el proyecto de la presente escritura de préstamo por lo que la misma se otorga en mi despacho”.Guión taller de clausulas abusivas
Concepto de clausula abusiva
Descripción de las clausulas abusivas
Clausula suelo
techo
En estas clausulas , se fijan una cantidad mínima (suelo) y
una cantidad máxima (techo) que cada cliente deberá pagar con independencia del
índice referenciado en el contrato.
¿Es una condición general de la contratación o un a
condición particular?
A la hora de encuadrar a la clausula suelo y techo en alguno
de estos 2 bloques hay que comprobar los siguientes extremos.
- ¿Tuvo el prestatario un conocimiento previo de esta
clausula, consintiendo libremente la inclusión de la misma en el contrato de
préstamo hipotecario o le vino impuesta por la entidad bancaria?
- ¿En la publicidad emitida por el banco se le advirtió por
escrito de la existencia de esta clausula?¿Se le informo tan solo de forma
verbal?
- ¿Afecta esta clausula a un elemento esencial del contrato,
como es el precio y por tanto debe considerarse una clausula particular?
Salvo que el banco acredite que el cliente asumió con plena
voluntad y conocimiento el contenido de
la clausula suelo – techo, esta sera una condición general y por tanto abusiva.
¿Cuales son las consecuencias jurídicas de la nulidad de
este tipo de clausulas?
a- Si acreditamos que es una condición general pero no
abusiva (es decir que ha respetado los índices euribor dentro de sus margenes)
Existe jurisprudencia que recalca que con el simple hecho de
acreditar que esta clausula es una condición general , puede decretares la
nulidad de la misma al no haber existido consentimiento libre del prestatario,
a la inclusión de la clausula suelo.
b- Si acreditamos que es una condición general y abusiva
En este supuesto caben 2 opciones:
- Declarar la nulidad de la clausula abusiva (sobre la base
de los artículos 80 y 82 de la Ley
general para la defensa de los consumidores y usuarios)
- Declarar la nulidad total del préstamo hipotecario
(aplicando el articulo 1 de la ley de 23 de julio de 1908), al haberse pactado
unos intereses usurarios o leoninos, aprovechándose la entidad bancaria de las
circunstancias personales del cliente o de su desconocimiento.
En todo caso , si un tribunal llega a determinar la nulidad
de estas clausulas, se condenara a la entidad demandada devolver al cliente
aquellas cantidades que hayan cobrado en virtud de la clausula declarada nula.
Clausulas de vencimiento anticipado ¿Cuando son abusivas?
Las clausulas de vencimiento anticipado suelen aparecer
habitualmente en los contratos hipotecarios
Dichas clausulas se dividen en 2 grupos:
- Clausula de vencimiento anticipado por impago de una sola
cuota del préstamo
Es una clausula desproporcionada, ya que anuda un
incumplimiento leve a una consecuencia grave, como es la del vencimiento
anticipado, hasta el punto que el banco puede reclamar de una sola vez la
totalidad del préstamo pendiente de pago.
- Clausula de vencimiento anticipado, cuando se produzca el
embargo de bienes del cliente o resulte disminuida su solvencia.
Si existe en el contrato esta clausula , la misma es sin
ninguna duda, abusiva.
¿En que casos el banco puede reservarse el derecho a dar por
resuelta la totalidad del contrato?
(amparo art.1.129 del código civil)
a- Si el cliente se declara insolvente después de
constituido el contrato (salvo que garantice la deuda)
b- Si el deudor no otorga a el banco las garantías a las que
se hubiere comprometido
c- Si de modo voluntario, el cliente hubiere disminuido las
garantías establecidas, o por si caso fortuito desaparecen todas ellas, salvo
que las sustituya por otras nuevas e igualmente seguras
Comisiones por gestión de cobros de impagados o
reclamación de posiciones deudoras
(20 o 30 euros cada vez que se produce)
El banco deberá comprobar que el cobro este vinculado a al
existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente ( por
ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por
ordenador no justificaría esta comisión)
Es abusiva su aplicación automática
Es nula la clausula que imponga gastos por servicios no
efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o
administración del préstamo.
Intereses de demora abusivos e incluso usurarios
Los bancos suelen reclamar a los propietarios una cantidad
por los intereses moratorios derivada del retraso acumulado del cliente en el
pago de sus cuotas.
En ningún caso podra aplicarse a los creditos que se conceda
en forma de descubiertos un interes que
de a lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interes legal
del dinero (12%)
De encontrarnos en el supuesto de que el interes de demora
supere esta cifra, la entidad bancaria estara obligada a devolver al cliente
aquellas cantidades que superen el 12%, existiendo jurisprudencia
Cesion de credito
Renuncia a la cesion de derechos por parte del cliente y no
asi por parte de la entidad bancaria
Orden de imputacion de pagos
Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos
del propio contrato , intereses ordinarios y amortizaciones vencidas.
La prohibicion de arrendar,enajenar ni gravar bienes o
elementos integrantes del inmueble hipotecado sin consentimiento del banco
Este tipo de clausulas es abusiva y el banco no podra
imponer al propietario esta prohibicion
Liquidacion unilateral.
Liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamacion
judicial de la misma , sin que el cliente pueda oponerse a dichos calculos
Clausulas de emision de pagare en blanco y imposicion de
costas judiciales
a- Emision de un pagare en blanco como garantia de
cobro
En ocasiones los bancos imponen una clausula dentro del
contrato del prestamo, según el cual , el cliente debe emitir un pagare en
blanco como garantia del cobro hipotecario
b- Imposicion de las costas judiciales a el cliente
Al imponer esta
obligacion de pago de las costas judiciales , con independencia de cual sea el
resultado del juicio.
El banco no se encuentra legitimado para imponer el pago de
las costas al cliente ya que dicha cuestion compete exclusivamente a el juez.
Renuncia a fuero propio
Ejemplo :
Con renuncia expresa de cualquier otro fuero que pudiera
corresponderles , las partes se someten expresamente a los juzgados y
tribunales de...., para la resolucion de cuantas cuestiones y controversias
pudieran surgir en relacion al presente contrato.
- La imposicion al cliente de la renuncia de elegir el fuero
que le pudiera corresponder por ley
- La extension de la
sumision expresa a todas las cuestiones realtivas al prestamo hipotecario.
Redondeo al alza de los intereses
Consiste en establecer en los prestamos hipotecarios ,
clausulas por las que el banco fija un redondeo al alza a la hora de calcular
los intereses.
Ejemplo:
Si la suma del tipo basico de referencia y el margen o
diferencial no fuera multiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo
de interes resultante se redondeara al multiplo superior de dicho cuarto de
plazo.
Con la clausula de redondeo al alza, se refuerza la posicion
del banco mediante la recepcion de unos ingresos sin dar a cambio ningun
servicio y contrariamente se debilita la posicion del cliente que se ve obligado
a pagar siempre un exceso sin redondeo de buena fe.
El carácter abusivo no es aplicabe a todos los redondeos, si
por ejemplo el banco establece el redondeo al intervalo mas proximo (sea al
alza o a la baja), su impacto financiero es neutro .
Por tanto, el redondeo a la baja o intervalo mas proximo es
legal.
En cuanto a las consecuencia de la nulidad de la clausula de
redondeo al alza, el deudor puede solicitar a la entidad bancaria la devolucion
del exceso cobrado entre el interes variable y el redondeado impuesto.
Cuota final
Clausula que impone al consumidor la sociedad tasadora
del inmueble hipotecado
Los gastos de tasacion del inmueble corren a cargo del
comprador
- Libertad para la eleccion de la sociedad tasadora
- Obligacion de entregar al cliente copia de la tasacion
Seguros vinculados a prestamos hipotecarios
La imposicion de bienes o servicios complementarios o
accesorios no solicitados es ilegal.
No son validas las clausulas en las que se concede al banco
la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.
Seguro de daños
- No se puede imponer
un seguro contra daños que cubra mas alla del continente (ej. contenido)
En este caso se debe
calcular el valor de tasacion excluido el valor del suelo.
- No se puede imponer
un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca.
- No se puede imponer la contratacion de seguros que cubra
daños distintos (ej. robo)
Estas clausulas son abusivas por suponer un desequilibrio
importante contractual en perjuicio del consumidor.
Ejemplo:
“El banco queda autorizado para aplicar la indemnizacion
del seguro al pago de la deuda, aunque el plazo no este vencido, quedando el
remanente si lo hubiere a disposicion de el prestatario.”
Seguro de amortizacion en caso de fallecimiento,
invalidez, desempleo o insolvencia
ejemplo:
“La parte prestataria se obliga a concertar una póliza de
seguro de vida, en que designara irrevocablemente al banco, para que durante
toda la vigencia de la operación, resulte beneficiario de las indemnizaciones
en caso se siniestro”
De este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar
una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad
bancaria
Se debera analizar si en el contrato de prestamo se ha
impuesto la contratacion de un seguro de vida, cargandose su importe en la
cuenta vicnulada a la hipoteca. De ser asi, pueden y deben exigir a la entidad
bancaria que devuelva al propietario aquellas cantidades que este haya pagado
al banco por la contratacion de dicho seguro.
Subrogación o cancelación de préstamo concertado por
promotor/vendedor
Clausula que impone al cliente que opta por no subrogarse
los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para
financiar la construcción.
Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o
vendedor.
No se le puede imponer los intereses del préstamo
hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación, se produciría un
incremento del precio de la vivienda , sin prestación adicional .
Escrito a ASNEF - EQUIFAX
Escrito a ASNEF - EQUIFAX
Facilitado por: Pah Garraf
Aquellas personas que se hallan en los ficheros de morosidad (ASNEF u otro)
Escrito que se pueden realizar aquellas personas que tienen cláusulas abusivas y han realizado las reclamaciones pertinentes a la entidad, para que les quiten de los ficheros de morosidad.
Muy srs. nuestros:
Los que más abajo suscriben en respuesta a su escrito del pasado día 15 de Junio de 2013 manifiestan lo siguiente:
Rechazamos la acusación de haber incurrido en incumplimiento de pago con "NOMBRE DE LA ENTIDAD ", toda vez que la titular del Préstamo Hipotecario lo ha IMPUGNADO y éste se encuentra en fase de negociación con la referida Entidad por los siguientes fundamentos de derecho:
1. El Contrato Hipotecario suscrito en su día contraviene la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 05 de Abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
2. La sentencia de la Sala Primera del TRIBUNAL DE JUSTICIA de Luxemburgo del 14 de Marzo de 2013, donde interpreta la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 05/04/1993 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (litigio entre el Sr. Aziz y la Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona y Manresa), se opone a la legislación hipotecaria española permitiendo al juez el poder apreciar el carácter abusivo de las clausulas del contrato.
3. La Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 241/2013 de 09 de Mayo de 2013 declara la nulidad de las clausulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con los consumidores.
4. La Ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Modifica la legislación existente y contempla el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en los contratos hipotecarios por lo que el Tribunal podrá apreciar el carácter abusivo de las mismas.
Por todo lo expuesto es necesario antes de realizarnos reclamación por impago, que "Nombre de la entidad" anule la cláusula suelo de los contratos hipotecarios y nos devuelva las cantidades que se ha embolsado indebidamente por la aplicación de la misma, además se avenga a retirar de la reclamación los intereses de demora abusivos y el cobro de comisiones que de acuerdo con la normativa del Banco de España son ilegales. Entre otras cuestiones que tenemos pendientes de aclarar y una vez llegados a un acuerdo, se establecerá la cuantía real de la deuda y es en esa nueva situación, en igualdad de condiciones con la Entidad que continuaremos haciendo frente a las obligaciones que se deriven del nuevo contrato que surja de las negociaciones en curso.
Atentamente.
Facilitado por: Pah Garraf
Aquellas personas que se hallan en los ficheros de morosidad (ASNEF u otro)
Escrito que se pueden realizar aquellas personas que tienen cláusulas abusivas y han realizado las reclamaciones pertinentes a la entidad, para que les quiten de los ficheros de morosidad.
Muy srs. nuestros:
Los que más abajo suscriben en respuesta a su escrito del pasado día 15 de Junio de 2013 manifiestan lo siguiente:
Rechazamos la acusación de haber incurrido en incumplimiento de pago con "NOMBRE DE LA ENTIDAD ", toda vez que la titular del Préstamo Hipotecario lo ha IMPUGNADO y éste se encuentra en fase de negociación con la referida Entidad por los siguientes fundamentos de derecho:
1. El Contrato Hipotecario suscrito en su día contraviene la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 05 de Abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
2. La sentencia de la Sala Primera del TRIBUNAL DE JUSTICIA de Luxemburgo del 14 de Marzo de 2013, donde interpreta la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 05/04/1993 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (litigio entre el Sr. Aziz y la Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona y Manresa), se opone a la legislación hipotecaria española permitiendo al juez el poder apreciar el carácter abusivo de las clausulas del contrato.
3. La Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 241/2013 de 09 de Mayo de 2013 declara la nulidad de las clausulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con los consumidores.
4. La Ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Modifica la legislación existente y contempla el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en los contratos hipotecarios por lo que el Tribunal podrá apreciar el carácter abusivo de las mismas.
Por todo lo expuesto es necesario antes de realizarnos reclamación por impago, que "Nombre de la entidad" anule la cláusula suelo de los contratos hipotecarios y nos devuelva las cantidades que se ha embolsado indebidamente por la aplicación de la misma, además se avenga a retirar de la reclamación los intereses de demora abusivos y el cobro de comisiones que de acuerdo con la normativa del Banco de España son ilegales. Entre otras cuestiones que tenemos pendientes de aclarar y una vez llegados a un acuerdo, se establecerá la cuantía real de la deuda y es en esa nueva situación, en igualdad de condiciones con la Entidad que continuaremos haciendo frente a las obligaciones que se deriven del nuevo contrato que surja de las negociaciones en curso.
Atentamente.
Como puedo hacer para reclamar estos seguros que me han impuesto incluidos los de mi primera vivienda estando ya asegurada
ResponderEliminarEL proceso de reclamación u oposición a una imposición de tu banco solo puedes hacerla tu. desde la PAH poder ayudarte a empoderarte y luchas más efectivamente.
EliminarSi necesitais apoyo deberías venir a las asambleas.